Сроки строительства дома под «ключ»

3 октября 2020

Сроки строительства дома «под ключ»

Главное правило реальности – не запутаться в своих иллюзиях.

В самом начале определимся, что именно подразумевается под этим термином у нас. Стадия «под ключ» в нашем понимании означает полностью готовый для въезда дом, включая инженерные коммуникации и внутреннюю отделку. Остается только заехать с мебелью, техникой и вещами. Разумеется, с наружной стороны дом также полностью готов к эксплуатации. Эту готовность мы обеспечили еще на стадии утепленной коробки дома. Кроме того, в начале обозначим о каком доме идет речь. Средняя площадь наших домов около 130 – 140 м2. Возьмём за пример по срокам именно такой дом. Если говорить о меньших или больших площадях, то сроки, разумеется, будут меняться в меньшую и большую сторону, соответственно.

Причем, справедливости ради, отметим, что в зависимости от изменения площади, меняться сроки буду не прямо пропорционально. Например, дом площадью 70 м2 не будет строиться в два раза быстрее дома площадью 140 м2. Да, он реализуется быстрее, но в связи с тем, что существует ряд работ, как на общестроительном этапе, так и при производстве отделочных работ, которые носят постоянный характер вне зависимости от объема, эта зависимость будет не линейной. К примеру, такие работы, как подготовка строительства, управление процессом, организационные моменты, согласования с заказчиком типов материалов и даже работа над архитектурой дома занимают практически одинаковое время при различных площадях.


В начале озвучим минимально возможный разумный срок, он равен 6 – 8 месяцам. Да, можно построить и быстрее, но процесс уже будет напоминать экспресс монтаж, который гарантированно приведёт к отклонению реальности от ожидания. А говоря комфортными сроками, причем для обеих сторон участвующих в строительстве, мы говорим цифрами в пределах 8 – 12 месяцев. Давайте разберемся по порядку, почему мы получаем в нашей практике именно такие цифры. Для этого разобьём цикл строительства дома на несколько этапов:

  • Утепленная коробка дома

  • Инженерные работы

  • Отделочные работы

То есть срок именно строительства начинается с уже готовым проектом архитектурных решений и конструкций дома на руках. На самом деле творческий процесс проектирования архитектурно - планировочных решений может легко занимать не один месяц. Причем далеко не по вине исполнителя, а скорее по причине того, что проектирование и строительство дома серьезное событие в жизни людей и торопиться в этом вопросе будет неправильно, а еще более неправильным будет торопить заказчика на данной стадии. Наш личный рекорд это 13 итераций объемно-планировочных решений дома. Дом практически допиливался напильником до совершенства в глазах заказчика. Есть и полные противоположности, разумеется, в них проектирование дома укладывалось в месяц. Но вернемся все-таки к формальному пониманию именно сроков строительства дома на участке.

В качестве небольшого отступления, но все же по теме статьи, необходимо понимать, что мы строим скорее индивидуальные дома, чем типовые и в этом тоже кроются скорости строительства. Абсолютно справедливо отметим, что типовой дом построится быстрее индивидуального при одинаковом качестве и объеме работ. Причина лежит на поверхности: реализовывать одно и тоже с каждым разом получится быстрее не только за счет повторения одних и тех же работ от дома к дому, но и за счет унификации применяемых материалов в типовой серии этих домов. Разумеется, выбирать каждому свое.


Утепленная коробка

В среднем, строительство теплого контура дома в нашем объёме производимых работ занимает от 3 до 5 месяцев. Этот срок зависит как от площади и этажности дома, так и от таких факторов как сложность конструктива, архитектурного стиля и времени года. Но в среднем эти цифры верно отражают реальную картину. Кроме того, необходимо учитывать важный момент, который не лежит на поверхности. Это то, что в процессе строительства коробки, а особенно на завершающих этапах фасадных работ, работ по утеплению, монтажу террас существует множество так называемых пунктирных работ. Это те работы, которые практически не видны в объёме, но занимают большую долю времени и как бы соединяют пунктиром более крупные блоки работ. К ним относятся такие типы работ как монтаж обналички окон и дверей, монтаж металлических отливов, подшивной доски кровли, гидроизоляции монтажных швов дверей и окон и прочие еле заметные глазу работы. Тут важно понимать, что попытка поторопить исполнителя в таких работах обязательно приведет к его спешке, в результате которой будет не тот эстетический результат, на который рассчитывает как исполнитель, так и заказчик. А что касается технических узлов, не видимых глазу, то спешка гарантированно повлияет на долговечность эксплуатации дома. Да, скорее проблемы возникнуть не через год или два, а через гораздо больший промежуток времени. Но скромно предположим, что наш заказчик хочет беспроблемную эксплуатацию дома на протяжении десятилетий. Этого хотим и мы.

наличники
наличники
отлив
подшивная доска
наличники
гидроизоляция монтажного шва

Чтобы зафиксировать понимание сроков общестроительного этапа, необходимо отметить важную деталь. С учетом того, что сам проект уже готов на старте стройки, участие заказчика в строительном процессе практически отсутствует и выполнение сроков зависит в большей степени от исполнителя, а не от заказчика.

Далее переходим к следующему этапу – инженерные работы. Начнем с электроснабжения дома, которое, разумеется, начинается с его проектирования, а проект, в свою очередь, часто зависит и от дизайн-проекта дома. Но представим идеальную картину мира, что все документы имеются на руках уже на этапе утепленной коробки дома и приступить к монтажу черновой электрики можно сразу после ее завершения. На нее потребуется 2-3 недели.

Обратим внимание, что на этом же этапе можно реализовывать и предчистовую отделку в виде смонтированного гипсокартона или уже чистовую в виде покрашенной деревянной обшивки стен и потолков. Эта часть работ займет от 2 недель.

Что же касается инженерного сердца дома – котельного узла, то и там необходимо время на проектные решения или, как минимум, предпроектная компоновка стандартных узлов. Причем, правильней всего будет в начале полностью подготовить техническое помещение с точки зрения отделочных работ, а только лишь потом подходить к монтажу котельного оборудования и водоподготовки дома. На это нам понадобится 3 – 4 недели.

Да, разумеется, электромонтажные работы, зашивка гипсокартоном, и обвязка котельного узла могут выполняться параллельно. В итоге, в среднем, на данный этап у нас уйдет 1 – 2 месяца в зависимости от того добавляются ли к инженерным работам отделочные работы и запущенны ли параллельно работы по обустройству.


Теперь мы имеем промежуточный итог, дом готов полностью с наружной стороны к эксплуатации, а с внутренней мы имеем предчистовую подготовку, а в случае с деревянной обшивкой и финишную отделку. И на это нам понадобится 4 – 6 месяцев комфортной работы. Но впереди нас ждут основные отделочные работы, к которым относятся такие виды работ, как монтаж кафельной плитки, монтаж финишной сантехники, электрики, укладка напольных покрытий, монтаж межкомнатных дверей и огромное множество тех самых пунктирных работ о которых речь шла выше. И, да, необходимо учесть, что и для реализации этого этапа на старте необходим дизайн проект. Возьмём в среднем на финишные работы от 2 до 4 месяцев. Так как во внутренней отделке бывают большие перекосы в производстве различных работ. Таким образом мы и получили те самые минимальные сроки 6 – 8 месяцев.


А теперь вернемся из идеальной картины мира в реальность. На стадиях, идущих после этапа утепленной коробки, заказчик попадает в реальность огромного выбора отделочных материалов, сантехники, финишных изделий по электрике и других необходимых материалов. Таким образом, в отличии от строительства утепленной коробки, вовлеченность заказчика при производстве отделочных работ на очень высоком уровне и, во многом, конечный срок именно в его руках. В завершение, прибавим еще пару недель на подтирание хвостов перед сдачей объекта. Разумеется, сроки зависят и от исполнителя и иногда и он может подвести. Таким образом и получим средние реальные, комфортные сроки строительства индивидуального дома от 8 до 12 месяцев. Возможно пугающая правда, но лучше сейчас подготовиться к реальности, чем потом быть разочарованным этой самой реальностью.


В завершение статьи, в качестве лайфхака дадим совет. Для оценки, а скорее осознания правдивых сроков качественных отделочных работ в доме очень хорошим примером из жизни может быть ремонт в квартирах, с которым практически все сталкивались. Просто необходимо вспомнить личный опыт или опыт друзей и родственников, сколько времени занимает ремонт квартиры с нуля, с так называемых голых стен. Отметим вдобавок, что в среднем площадь квартиры гораздо меньше площади дома и срок реализации работ будет меньше. Да, не линейно, о чем говорилось в начале статьи в контексте общестроительных работ, но все же меньше. А мы, в свою очередь, скромно отметим, что до этого этапа необходимо еще построить дом.